潘多拉魔盒——房产税

投稿时间:2021-10-27  消息来源:  提交者:古姿女郎

房产税马上要在一些城市进行试点了,这应该是板上钉钉的事,只是具体的细则还有待地方政府出台。c2c蔷薇网

这可是一件大事,事关每一个普通老百姓,因为房产税一旦铺开,其影响力之广,会超出你的想像。c2c蔷薇网

我们先来做一个一般化分析,再来说说其特殊性。c2c蔷薇网

假设市场上只有新房,或者只针对新房收取房产税,再假设房产税预期稳定,那麽房产税所产生的影响是什麽呢?c2c蔷薇网

答案是基本没影响!c2c蔷薇网

假设政府拍卖一块地,这块地上可以建1000套房子,每套500万,那麽总销售额就50亿,建造成本加上各种各样的成本总共假设为10个亿。c2c蔷薇网

那问?开发商最多愿意出多少钱买这块地?答案是40个亿,因为如果这块地超过40个亿,开发商就要亏本。c2c蔷薇网

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再假设,现在开始增加税收,假设收契税,假设总共收5个亿,那问?会发生什麽情况?c2c蔷薇网

有人说房价会涨,每套房的房价涨50万,也就是一套房子550万,那麽销售额就是55亿,多出五亿刚好交税。c2c蔷薇网

这可能是大多数人的直觉?如果这样成立的话,开发商为什麽不一开始就卖550万呢?这样不就多赚5个亿了麽?c2c蔷薇网

所以正确的思路是,开发商还只能卖500万一套,只是这个时候开发商最多只能以35亿元买这块地,而不是之前的40亿元了。c2c蔷薇网

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所以,你看到加税的结果是,地卖便宜了,而房价基本不变。c2c蔷薇网

所以税收和地价只是一个分成问题,税收高,地价便宜,税收低,地价高。c2c蔷薇网

有人可能会有疑惑,经济学课本中不是说,加税是由买卖双方共同的承担的嘛?怎麽这里变成了卖方承担了呢?c2c蔷薇网

这里的主要的原因是地受政府控制,不是自由市场,地的供给不太会因价格高低而动态变化。c2c蔷薇网

好,再来假设,把契税改成房地产税,假设房产税每年收房价的1%,也就是一年收5万,按5%的折现来算,相当于现在100万。c2c蔷薇网

如果你不会算,很简单,假设你有100万,利息每年是5%,相当于每年获得利息是5万,也就是每年获得5万,相当于现在的100万。c2c蔷薇网

那麽这个时候,客户愿意多少钱买房?c2c蔷薇网

答案是400万,因为以后还要每年多交5万的税,相当于100万,所以客户现在只能出400万了。c2c蔷薇网

那麽开发商的销售额就变成了40个亿,除去10个亿的各种成本,开放商最多愿意30亿拿地。c2c蔷薇网

你可以看出,徵收房产税的后果就是名义房价跌了,真实房价并没有跌,另外,地卖的便宜了,虽然可以通过房产税补回来,但除了增加税收成本之外,没有任何好处。c2c蔷薇网

之前,上海试点的房产税,就是只针对新房业主的,对于新房业主来说,相当于按揭多了些,首付低了点,这反而促进了需求,真实房价还可能上涨一些。c2c蔷薇网

所以对于地方政府来说,只针对新房收取房产税,是没有任何动力的,因为他跟土地财政是相抵触的。c2c蔷薇网

上海之前实行的房产税,只针对新增房,税率分两档0.6%和0.4%,而且税基是房价的70%,相当于打七折,还有各种优惠政策,比如上海本地家庭首套房免徵,人均面积不超过60平方米的免徵,高端人才引进免徵等等。c2c蔷薇网

上海2020年的房产税收入接近200亿,而土地出让收入是2952亿元,也就是房产税收入不到土地财政的7%。c2c蔷薇网

所以,对于地方政府来说,只对新增房徵税,是没有任何动力的。c2c蔷薇网

但即使这样,也有很多不确定性。c2c蔷薇网

我们前面的推理,都基于一个基本假设,这个假设是房产税的预期是稳定的。c2c蔷薇网

但事实是,房产税跟一般的税收不同,其他大多数税收无论税率多高,都是一次性的,无论是所得税,还是间接税,都是这样。c2c蔷薇网

而房产税不是,房产税是持有税,或者说财产税,只要你持有房产就是要交税的,所以它是不确定的。c2c蔷薇网

比如,上海试点时期的税率是0.6%,以后有没有可能涨?税基是房价的70%,以后有没有可能变成100%,还有税基有没有可能随著房价的上涨而上涨,也就是税基是根据房价的估值来的。c2c蔷薇网

也就是房产税的不可预期性,这才是致命的,这让房产的储蓄功能大大降低,因为持有成本不可预期。c2c蔷薇网

现在的房产税试点,不太可能只针对新增房业主,因为上海就是这样做的,效果不大,就那麽一点房产税,不可能替代土地出让金。c2c蔷薇网

新增房产税试点,几乎必然要对存量房进行徵税,但全面开徵的可能性不大,这相当于破坏了规矩,当初买房的时候可没有房产税的,现在房子买好了,突然有一天,说要徵税,这就是赤裸裸的,阻力必然很大。c2c蔷薇网

而且那些老破小的房子,那些没有什麽现金流的老人,你怎麽向他们徵税,你向他们徵收,他跟你拼命。c2c蔷薇网

所有,更有可能的是有许多减免政策,比如人均面积60平方以下的免徵,一套房的免徵等等。c2c蔷薇网

当然,人不是物,会积极的应对政策。c2c蔷薇网

如果首套房免徵,那麽有多套房子的的家庭,就会出现离婚潮。c2c蔷薇网

如果人均60平方以下免徵,业主很有可能就会把家庭双方的老人的户口也迁移过来,或者说多生几个孩子,但估计刺激效果有限,毕竟养娃成本可能更高昂一些。c2c蔷薇网

估计刚开始试点的时候,会跟上海一样,税基和税率都不会太高,先让民众养成交房产税的习惯。c2c蔷薇网

但房产税,就是那个潘多拉魔盒,一旦打开,后果不堪设想…c2c蔷薇网

当地方政府缺钱的时候,以后你确定不会把房产税全面铺开?税率不会上调?c2c蔷薇网

如果房产税,像美日那样全面铺开,房产很可能变成负资产,名义价格大大降低,甚至为负,但实际价格却远远高出没有房产税的水平。c2c蔷薇网

比如,在美国就出现1美元的房价,这只是名义价格,因为买家还要每年支付5000美元的房产税,而且这个预期还不稳定,以后可能还会涨价,所以实际支出要远远大于1美元。c2c蔷薇网

就算按5%折现算,每年5000美元的相当于现在的10万美元,只是卖家只收到了1美元而已,这样的名义房价,有何意义?c2c蔷薇网

现在网上很多人幸灾乐祸,以为这样可以对富人徵税了,反正我也没房,不患寡而患不均嘛。c2c蔷薇网

可是,你要清楚,房产税的开徵必然导致租房价格上涨,原因很简单,房子的持有成本上涨了,而且极大的不确定性。c2c蔷薇网

大多数人也就买一套自住,出租的房子就少了,最终会通过涨房租的形式,转移给穷人。c2c蔷薇网

你可有什麽幸灾乐祸的?不买房,难道你不租房吗?c2c蔷薇网

当然,在中国房产税全面的铺开的民意基础还不存在,希望这次试点只是雷声大雨点小,最终不了了之。c2c蔷薇网

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