长租公寓“爆雷”,房东和租户谁有权住在房子里?(图)

投稿时间:2020-11-26  消息来源:网络  提交者:洪门小拳

“长租公寓”模式因“省心”备受青睐。业主可将闲置不住的房屋交给中介公司管理经营,每月房租按时打到房主账户上。租户可以拎包入住,除了房租便宜,甚至还可以享受所谓的“免首月房租”的待遇。但如果中介平台一头收了租户的钱,另一头却没有按时足额向业主付款,自己却销声匿迹了,租户和业主间的矛盾纠纷也就难以避免。

那么,中介违约,租户和业主该如何维权?又有哪些举措能够提前防“爆”?

近日,深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,要求物业不得通过停水电等方式驱赶相关蛋壳租户。

尽管11月16日蛋壳公寓官方微博发布“我们没有破产,也不会跑路”。

其实,从今年11月以来,个别地方也已发布多个文件,应对长租公寓“爆雷”、“跑路”等问题。

租客合法权益受法律保护

连日来,多地蛋壳公寓租户在微博、微信、论坛贴吧上讲述自己的遭遇,有的说出差回来发现租住的房屋门锁被换,房东称没收到租金要求租户立即搬离;有的说已经被停水停电停气,无法正常生活,只能搬离;有的说根本不知道蛋壳公寓具体在哪里办公,而网上解决迟迟得不到答复;还有的为自己签了一年以上的“租金贷”而忧心,因为即使被房东赶出来,仍要向借贷方微众银行偿还贷款,否则影响征信。

租户:我们这边停水了,就是因为蛋壳没有交水电费、物业费。钱已经给蛋壳了,但是蛋壳没有给他们呀。如果原房东驱赶,我们只能搬走了,因为找不到他们(蛋壳)人,我们也不知道那个蛋壳的公司在哪儿,管家也离职了。

11月25日,深圳市住房和建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确,对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户,不得通过停水、停电、停气等方式驱赶,激化矛盾,应引导各方通过法律途径解决。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海教授:桥归桥,路归路。那么要解决房东、房客和平台之间的三角法律纠纷,还是要运用法律思维和法治方式。法律是有温度的,对于那些已经和长租公寓平台签署了有效的合法的租赁合同,也已经如期交纳了租金的房客,而且房客也不知道平台没有把欠缴房东的租金交给房东。那么租客的权利一定要受到严格的法律保护。

原则上,房东不得驱赶租客

专家指出,租赁期内全额支付租金的租客没有任何过错,房东应与租客协商如何减少损失,如果强行驱赶租客引发诉讼,将面临退还租客租金、中介费、支付临时租房费、误工费等更多的赔偿。

刘俊海:如果房东跟房客直接建立租赁合同,平台是中介人的角色,房东不能无故驱赶房客。如果房东把房子交给平台,由平台跟房客直接签订租赁合同,原则上房东也不能驱赶房客。

房东可依法起诉平台

不可否认的是,在这个三角法律关系中,房屋业主也就是房东,也是受害者,房子交给平台去经营,却不能如期收到房租,难道不能换个租户?自己的房子做不了主吗?专家强调,房东应该告平台,而不是去与同是受害者的租户发生冲突。

刘俊海:如果平台违约,房东作为受害方,作为守约方,有权利按照合同法的相关规定追究互联网平台公司的民事责任,包括违约责任,有多少损失,就有权利主张多少损失。另外如果有的平台企业陷入了资不抵债的境地,甚至达到了需要进入破产清算程序的阶段。那么广大房东依法享有的权利也可以受到法律的保护。他们有权按照破产法的规定去申报债权,在破产财产当中打折受偿。

刘俊海认为,蛋壳公寓等长租公寓应该直面出现的问题,积极履行法律义务。

刘俊海:从目前的情况来看,平台说它没有宣告破产,也没有请求进入破产,甚至总公司状态还不错。那么平台企业对于不管是房东还是房租的权利,都要100%的全单照收,该承担违约责任的要勇于担当,该履行合同义务的要及时履行合同义务,只有这样才能赢得市场的尊重和消费者的信任。否则市场有眼睛,法律有牙齿。

加强监管,谨防长租公寓“玩”金融

2018年起,一些长租公寓运营商以高出市场价30%到40%的价格囤房,再降价出租,敢这样做是因为默认大城市的房租每年上涨5%到10%。而现实是,一方面,房屋租赁市场价格近两年趋稳并略有下降,另一方面,“二房东”模式下的盲目扩张加剧了恶性竞争。北京大学房地产法研究中心主任楼建波分析,“借鸡生蛋”势必增加了经营的风险等级,应该从政策层面要求企业有一定比例的自有资本。

楼建波:从逻辑上讲,现在发生的事情是迟早要发生的,很多配套的制度都没有跟上,肯定是不行的。现在很多长租公寓企业不是用自有的资本,它是借钱或者用租赁贷的方式筹集资金做的。因为你经营的是别人家的房,要有和它经营规模相适应的资金储备。

今年9月7日,住建部就《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。其中提到要加强监管租金、押金使用等经营情况。在租金收取与管理中存在“高进低出、长收短付”违规经营行为的企业,将被列入经营异常名录。实践中,一些地方要求把长租公寓租金存入监管账户,这些探索对于长租企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题有望得到治理。

华东政法大学教授毛玲玲在接受媒体采访时表示:现在这种“类金融”行为,就是以合同、经营、投资这种名义,实际上从事的是金融活动,在监管上是有欠缺的,金融活动因为有巨大的风险,要有相配套的风险控制措施。

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