100万英镑别墅突然被强拆?又一坑爹开发商暴雷...

投稿时间:2021-04-02  消息来源:  提交者:洪门小拳

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继利物浦“新中国城”和学生公寓项目暴雷烂尾后,英国大曼彻斯特郡的开发商也摊上事了。 据英媒最新报道,今年3月,位于大曼彻斯特郡博尔顿镇(Bolton)的5栋价值100万英镑的豪华别墅被勒令拆除,原因是房屋开发商Sparkle Developments并未按照规划许可要求建设房屋。NPt蔷薇网

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更悲剧的是,开发商已经趁势“跑路”,5位豪华别墅业主最终成了受害者。NPt蔷薇网

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看到这,大家不禁会问:开发商到底如何违反了规划许可要求?是谁去投诉申请的强拆?在英购房时,投资者需要注意哪些问题? 接下来,我们一个一个看。 5栋100万英镑别墅被拆,究竟发生了什么? 2014年8月,英国房地产开发商Sparkle Developments买下了大曼彻斯特郡博尔顿镇(Bolton)近郊West Pennine的一处田野地皮。 拿到项目批准后,Sparkle Developments便开始推广即将在此处开发的房产项目Grundy Old Farm——五栋六居室的豪华别墅。NPt蔷薇网

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2016年,Sparkle Developments开始正式对外销售这5栋未开建的别墅,一位名叫Elan Raja的买家支付了105.7万英镑,买下了一号豪宅。 同年,另一位业主Alison Thompson和丈夫花了90万英镑买下了五号房。 很快,另外三套房也分别被其他业主们拿下,据悉成交价均在100万英镑左右。 据一号房业主Raja透露,他在2016年买下这栋房子时,被告知规划许可已经到位,也以为一切建造工作是按照协议进行的。因此,他放心地把钱交给了开发商。 收到预付款后,开发商便兴致勃勃地开始建房:五栋豪宅拔地而起,一切看上去都进展得十分顺利。NPt蔷薇网

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但好景不长。2016年10月,当房子完成大部分建造并准备精装时,当地政府接到了市民的投诉。 调查执法人员发现,开发商并没有按照原先批准的规划要求来建造这五栋豪宅,于是立刻命令开发商停工。 这就回到了文章开头的第一个问题:开发商到底如何违反了规划许可要求?首先,房子的实际面积建大了。 有证据显示,该地皮一号房的实际占地面积比政府批准的大了31%,二号房则大出了19%,三号房大了32%,四号房更是大了33%。NPt蔷薇网

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其次,房屋的建造位置也和原来申请书上的不一致。 从下图可以看出,有三栋房屋完全偏离了原来的规划位置。NPt蔷薇网

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事情发生后,也有市民质疑:既然开发商没有遵守原先批准的规划,为什么建筑工人可以在未被政府批准的地皮上动工呢? 对此,博尔顿市政委员会的一位发言人解释说,虽然英国《建筑法》控制如何建造房屋等具体细节,但开发商可以雇用私营部门认可的第三方检查人员进行检查。 也就是说,Sparkle Developments在动工前,完全避开了当地政府的审查,就开始私自建造房屋,所以等房屋建好后,当地政府才接到了举报,而没有一开始就制止。 再说到这起事件的后续。 根据英国《建筑法》,如果开发商没有遵守开发申请书上的细节,或者违反申请规划中的一项或多项条例,都会被认为是“违反规划行为”。 一般情况下,“违反规划行为”并不违法,当地政府可以给开发商额外机会再次提交一份“追溯申请书”。 简言之,开发商可以根据实际建造情况提交一份规划申请,以重新获得批准。不过,如果新的规划申请依然违反相应原则,政府还是有权拒绝批准。 面对执法人员的命令,Sparkle Developments选择继续施工,并在2017年3月提交了一份“追溯申请书”。 2017年6月,博尔顿的规划委员会拒绝了这项申请,理由是该房产是位属大片田野和农场、高尔夫球场的开阔地带,违规的建造面积侵占了绿化带,也破坏了绿化景观,因此不予通过。NPt蔷薇网

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四个月后,也就是2017年年底时,开发商又提交了另外一份追溯规划申请,坚持要保留房屋现有的模样。 面对第二次申请,当地政府做出了一定的让步,同意开发商不用把这5栋建筑全部拆除,但需要选择性重建,把严重违规的整改好就行。 据了解,当时当地媒体还发起了一个是否该拆除该项目的民意投票,共754人参与,86%的人选择了“该拆”。NPt蔷薇网

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即便如此,开发商依旧非常强硬,不愿意做出整改。2018年5月,第二份追溯申请又被拒绝。 就在双方僵持不下的时候,当地政府向开发商发出了强制执行通知:必须立即拆除整个开发项目。这意味着,5栋别墅都面临被推倒的命运。NPt蔷薇网

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在这起强拆事故中,最大的受害者当然是5栋豪宅的业主。他们对此感到非常委屈,起初甚至根本不知道房屋建设出了什么问题。NPt蔷薇网

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一号业主Raja称,自2018年政府发出了强制拆除的通知后,他一直都在找开发商谈判,可开发商却拒绝负责。 甚至,现在开发商还消失了,根本联系不上。到今年为止,Raja已经花费超过21.5万英镑,包括房款、在外租房的租金以及各种法律费用。 五号业主Alison说,为了买这栋房子自己和丈夫已经花光了身上的全部积蓄,卖掉了在Bolton的老房子以及在Bowness的第二套房子。 如今,他们在外租房子住,却得知在建的豪宅即将被拆除。“这对我的全家在情感和经济上都产生了无法估量的打击。”Alison说。 2021年3月,英格兰城镇规划督察署委员会介入此事,开始为期4天的项目调查。 截至目前,开发商依然没有就此事做出任何回应,几个业主已经开启了法律程序,对开发商提出上诉。 在英国买房,投资者如何避坑? 从本文案例可以看出,开发商在整体房产交易流程中掌握很大主动权。 特别是在宣传方面,如果开发商没有和买家保持信息透明,在规划上有意隐瞒,或在沟通时不披露关键信息,那么最终受损的还是业主。 另外,因为期房开发时间跨度较大,投资者一定要在选择开发商上格外谨慎。如果开发商破产跑路,到时候损失就大了。NPt蔷薇网

那么如何才能避免坑爹开发商呢?NPt蔷薇网

这里我也讲几点避坑指南,希望大家可以少走弯路。NPt蔷薇网

一般来说,风险大的开发商都有以下几个特征:NPt蔷薇网

1. 成立时间短,过往没有什么项目案例。 2. 在宣传时只在海外销售,没有什么本地买家。 3. 在有些公寓项目上(特别是之前的利物浦),部分准备跑路的开发商一开始往往会向买家承诺高昂的租金回报率(一般在7%以上),且承诺包租。 4. 有些开发商会要求买家提前注入楼盘总金额50-80%的资金,从过往经验来看,这样的项目往往是因为开发商无法从银行取得开发贷款,或者自有资金不足。 因此,买家在买房前审查开发商就变得非常重要,不仅要看开发商过往的项目,名声、实力等,也要全程参与整个交易流程,并保留好开发商前期宣传册、截图等证据,以便日后出现货不对板的情况时,好保护自身权益。 此外,购房者一定要重视房产律师这一环节,委托一个靠谱的律师,可以帮你在付款前就精准排雷。NPt蔷薇网

写在最后NPt蔷薇网

今天文章里讲的这个事件很有代表意义,也算是给投资者敲响了警钟,即在选择开发商和投资区域时一定要谨慎。NPt蔷薇网

从我们之前写的几篇开发商排坑系列文看,《英国北部多个房产项目烂尾,香港买家被坑惨了》、《巨坑!英国开发商被捕,利物浦31亿的房产项目要烂尾了?》,英格兰北部比如本文提到的博尔顿、利物浦等地的开发风险较大,甚至利物浦市长近期还因为类似问题被抓了起来。NPt蔷薇网

因此对于投资者来说,如果对英国不太熟悉,建议认准大城市(比如伦敦等就会安全很多)和大开发商(最好是上市或者成立时间较久的老牌开发商),同时也要查一查开发商的过往项目、成立历史等。NPt蔷薇网

最后,如果真的自己拿不准,也可以加我们微信问一问,看看自己在看的项目到底靠不靠谱。NPt蔷薇网

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