押注房地产?美国五大科技巨头占地空间≈220个帝国大厦

投稿时间:2020-11-27  消息来源:  提交者:古姿女郎

编者按:美国最大的几家科技公司正在给萎靡的商业房地产行业带来提振,它们成为写字楼和其他空间的主要租户和收购者,而许多非科技公司则在试图撕毁租约。
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房地产信息研究公司CoStar Group的数据显示,美国科技行业最大的五家房地产所有者是亚马逊、Facebook苹果谷歌母公司Alphabet以及微软,它们总共占据了约5.89亿平方英尺(合5472万平方米)的美国房地产。这比纽约市所有的写字楼空间还大,相当于大约220栋帝国大厦。这标志着,这些科技巨头拥有的地产比十年前增长了五倍。
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科技业飙升的房地产需求在很大程度上是城镇的福音,但也引发了人们对租金上涨和士绅化(或称中产阶层化)的诸多担忧。大型科技公司的到来通常会带来大量高薪员工的涌入,并为当地政府带来更多财产税收入。他们的存在产生了积极的连锁反应,帮助促进了零售业、餐饮业和其他行业的发展。

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虽然Facebook、微软和谷歌都表示,他们将支持在新冠肺炎疫情爆发后在家工作趋势,但这似乎并没有削弱他们对仓库、数据中心、零售店和更多办公空间的胃口。仅今年一年,这五家科技巨头就将其房地产足迹扩大了四分之一以上,这是过去十年来的最快增速。
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其他行业过去曾大举扩张,比如20世纪80年代初的金融服务业或20世纪60年代的制造业企业,但经纪商表示,大型科技公司对房地产市场的冲击没有先例。房地产投资银行Eastdil Secure首席执行官罗伊・马奇(Roy March)说:“这可能是房地产业有史以来最好的机会。我认为,自内燃机发明以来,我们从未有过一个行业驱动如此高的需求。”
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大型科技公司的需求反映了这些公司持续增长的速度、可支配的现金数量以及最近因为新冠肺炎而在整个商业地产市场上打折的租卖价格。他们对房地产市场的控制反映了他们在社交媒体、网络搜索、在线广告和电子商务方面的主导地位。这五家公司也帮助推动了股市上涨,它们在标普500指数中占有相当大的份额,在该指数从3月低点飙升的过程中发挥了关键作用。
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这场流行病只会让这些公司在房地产领域占据更大的主导地位。由于经济前景不明朗,以及远程办公日益普及,大多数其他公司都推迟了房地产交易,而亚马逊、Facebook及其同行仍在继续租赁和购买办公场所。亚马逊负责全球房地产和设施的副总裁约翰・舍特勒(John Schoettler)说:“我们相信,疫情过后,我们最终会回到办公室完成大部分工作。我们相信,我们做的很多最好的工作都是在办公室里完成的,员工们可以在这里聚在一起,共同解决问题,相互协作。”
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这种主导地位也引发了焦虑。科技行业对公寓租金的影响使得住在这里的许多长期居居民买不起城市住房,这使得大型科技公司成为反中产阶级化活动人士眼中的恶魔。2018年,谷歌放弃了在柏林克罗伊茨堡(Kreuzberg)附近为科技初创企业开设园区的计划。此前有抗议称,这家科技公司将推高公寓租金。几个月后,亚马逊取消了在纽约州长岛市开设大型办公园区的协议,此前也曾引发了当地居民和许多政界人士的类似反弹。
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这五家科技公司承诺投资数十亿美元建造经济适用房,但金额太小,不足以抵消它们对公寓租金上涨的影响。科技行业与其他租用了大量办公空间的行业的不同之处在于,它购买或建造了多少房地产。
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根据提交给美国证券交易委员会(SEC)的一份文件,截至今年9月份,Alphabet拥有价值399亿美元的土地和建筑,这还不包括正在开发的房地产。这一数字高于10年前的40亿美元。截至2019年底,亚马逊拥有价值392亿美元的房地产,高于2010年的略高于10亿美元。
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通过购买而不是租赁,科技公司可以利用其巨额现金储备,避免与房东打交道。他们还可以从他们的存在创造的房地产价值增长中获利。
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谷歌在房地产领域的第一次豪赌发生在2010年,当时该公司斥资18亿美元买下了曼哈顿切尔西区的一栋写字楼。撮合这笔交易的高纬物业(Cushman&Wakefield)资本市场主席道格拉斯・哈蒙(Douglas Harmon)说,这笔交易标志着纽约房地产市场危机的结束,并引发了长达数年的房价上涨。该公司在切尔西区租赁了更多办公空间,并斥资24亿美元购买了附近的另一栋建筑。
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部分得益于谷歌的扩张,该地区的写字楼租金和公寓价格在过去十年里的增长速度快于曼哈顿的平均水平。员工们开始寻找距离工作地点步行距离最近的公寓,并帮助吸引了商店和高端餐厅。牛津地产集团(Oxford Properties Group)总裁迈克尔・特纳(Michael Turner)表示:“科技租户往往会创造生态系统,就像金融服务租户在主宰城市周围的天际线时所做的那样。”该集团去年将哈德逊广场附近的一栋办公楼租给了谷歌。
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科技公司对房地产市场的影响并不局限于大城市。俄克拉荷马州普赖尔约有9000人,这里是谷歌最大的数据中心之一,而且该公司正斥资6亿美元扩建该数据中心。当地房地产经纪人卡拉・梅斯拉恩(Karla Meislahn)估计,多年来她已经向谷歌员工出售了大约35套住房,而建造数据中心的建筑工人正在填补出租单元的空缺。根据Zillow Group的数据,自2011年初以来,该县的典型房价上涨了近40%,其中谷歌的扩张起到了显著作用。
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在华盛顿特区郊区,政府及其众多承包商曾经是房地产新需求的最大来源。然后,2018年,亚马逊宣布计划在阿灵顿建造一个可容纳多达2.5万名员工的办公园区。Facebook和微软也宣布了类似的计划。费尔法克斯县经济发展局局长维克多・霍斯金斯(Victor Hoskins)说,科技公司现在是该地区新的房地产需求的最大来源,并正在推高房价。他说:“离亚马逊园区越近,房产价格就越高。”
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